Becsérték megtámadás: Mikor lehet rá szükség?
Becsérték megtámadásával kapcsolatosan szinte csak azok keresgélnek, akiknek árverezik a házát. Amikor már idáig jut egy végrehajtási ügy, akkor az adósnak érdeke, hogy ha már eladják a feje felől a lakóingatlanát, legalább megfelelő pénzt kapjon érte. Sokan próbálnak árverésen ingatlant venni, ilyenkor más a lakásszerzés menete, mint ha adásvétel lenne. Ebben a cikkben tehát elsősorban azoknak a helyzetén próbálunk javítani, aki adósként szerepel egy végrehajtásban.
Ha nem évült el vagy szűnt meg más módon a tartozás, akkor nem tudjuk megszüntetni a végrehajtást. Ezzel a megoldással legalább a befolyt pénzt meg tudjuk növelni.
A végrehajtás fokozatossága
Amennyiben végrehajtás indul az adós ellen, úgy főszabály szerint a követelést elsősorban a pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt, az adós rendelkezése alatt álló összegből (a bankszámláján rendelkezésre álló összegből), az adós munkabéréből és társadalombiztosítási jogviszonyon alapuló járandóságából (pl. nyugdíj) kell behajtani.
Ha előre látható, hogy a követelést a munkabérre, illetőleg a pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt összegre vezetett végrehajtással nem lehet viszonylag rövidebb időn belül behajtani, az adós bármilyen lefoglalható vagyontárgya (pl. gépjármű, ingatlan) végrehajtás alá vonható.
Ingatlan árverezése
Amennyiben a végrehajtás a fentiek szerint eléri az adós ingatlanát, úgy az ingatlant a végrehajtó a követelés kielégítése érdekében értékesítheti ingatlanárverés útján.
Az ingatlanárverés egyik sarkalatos pontja, hogy az ingatlant a végrehajtó milyen áron kívánja értékesíteni – ez az ingatlan becsértéke.
A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve vagy – bármelyik fél erre irányuló kérelmére – igazságügyi szakértő szakvéleménye alapján megállapítja az ingatlan becsértékét mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére.
Lakottan vagy beköltözhetően?
Lakottan kell árverezni az ingatlant,
a) ha abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, kivéve, ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor,
b) ha abban – a Vht. 137. § (2) bekezdésben foglalt esetet kivéve – haszonélvező lakik,
c) ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik,
d) ha az adós és a végrehajtást kérő (több végrehajtást kérő esetén valamennyi végrehajtást kérő) a lakottan történő értékesítésben megállapodott, vagy
e) ha a lakottan történő értékesítéssel valamennyi végrehajtást kérő egyetért,
f) ha abban az adós egyenesági felmenője lakik, és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg.
Minden más esetben az ingatlant beköltözhetően kell árverezni.
Becsérték vitatása
Amennyiben a végrehajtó által megállapított ingatlan becsértékkel nem ért az adós egyet, úgy a becsérték közlésétől számított 15 napon belül végrehajtási kifogást terjeszthet elő, amelynek eredményeképpen, a becsértéket a bíróság – szükség esetén szakértő közreműködésével – állapítja meg.
A végrehajtási kifogás illetékköteles, melynek díja 15.000,- Ft, valamint amennyiben a becsérték bíróság általi megállapítása során szakértő közreműködése válik szükségessé, úgy azt a kérelmezőnek kell előlegeznie.
A végrehajtási kifogás és a szakértői díj teljesítése vonatkozásában költségmentességet kell engedélyezni, ha a kérelmező havi jövedelme nem haladja meg a munkaviszony alapján megállapított öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegét, s nincs vagyona. Kivételesen, mérlegelés alapján pedig akkor engedélyezhető, ha a kérelmező létfenntartása veszélyeztetett. Ez utóbbit azonban megfelelő dokumentumokkal igazolni is kell.
Amennyiben becsérték megállapítása (kifogás esetén bíróság általi jogerős megállapítása) óta két év eltelt és az ingatlan még nem került értékesítésre a végrehajtó által, a végrehajtó bármelyik fél kérelmére az árverés kitűzése előtt a becsértéket ismételten megállapítja.
A cikk szerzője dr. Párkányi Botond Farkas LL.M. ügyvéd, végrehajtási jogi szakjogász (www.drparkanyi.hu)