Az ingatlan adásvétel menete
Nem is bonyolult, igaz?
Az ingatlan ügyvéd rendszerint már akkor kerül képbe, mikor megvan a kiszemelt lakás és az eladó és a vevő már kezet is fogott egymással. Ingatlanos ügyvédként fontosnak gondolom, hogy minél előbb vonják be az ügyvédet az előkészületbe. Nem értek egyet azzal, hogy gyakran igénybe veszik az ingatlaniroda saját ügyvédjét az adásvételhez, nem pedig a vevő viszi az ügyvédet: ha probléma lesz az adásvételnél és felmerül az ingatlanközvetítő felelőssége, az általa hozott ügyvéd mennyire lesz pártatlan?
1.
Sok ingatlanos alá akar íratni egy különböző neveken nevezett sajtpapírt arról, hogy akkor a vevő most megveszi a lakást és el is kér néhány tíz vagy százezer forintot, amit beletesz borítékba azzal, hogy akkor majd a lezárt borítékot ő viszi az ügyvédhez. Ennek egyszerű a logikája, abban bízik, hogy abból (és az ügyvédnél átadott készpénzes vételárból) lesz ő kifizetve. Pedig még egy tulajdoni lap sincs lekérve… Jó tanács: ne adjon át foglalót ügyvéd nélkül. Megtörtént eset: Pedig évente kettő tulajdoni lapot bárki ingyen le tud tölteni, akinek van ügyfélkapuja, nem csak az ingatlan ügyvédek. S ezután is csak 4800 Ft-ba kerül egy tulajdoni lap.
Ingatlanos – nem ügyvéd - átvesz 500 ezer Ft „foglalót” és gyorsan ír is egy „ingatlan előszerződést”, majd az ügyvédnél kiderül, hogy az eladónak nem ér rá 1 hónapig a fizetés, pláne nem lakástakarékból, neki AZONNAL kell az ingatlan vételár. Visszajár a foglaló vagy nem? A világon semmit nem beszéltek még meg, de fél milliót – elég komoly jogkövetkezményekkel – már átadtak… És hát mi lesz ilyenkor az ügyvédi munkadíjjal…
A lakásvásárlás költségeibe beletartoznak az ingatlanosok is, de az hogy tudnak lakást bemutatni, nem jelenti azt hogy a szerződéshez is értenek. Letétkezelésre (pénz átvételére) pedig egyáltalán nem jogosultak, a jogszabályok kifejezetten tiltják. Kulcsfontosságú: mindig minden dokumentumba írják bele a szerződéskötés szempontjából Önöknek lényeges dolgokat: pl. fizetés legkésőbb fix időpontig vagy ha mindenféleképpen költözni akarnak egy meghatározott időpontig.
Ingatlanos – nem ügyvéd - átvesz 500 ezer Ft „foglalót” és gyorsan ír is egy „ingatlan előszerződést”, majd az ügyvédnél kiderül, hogy az eladónak nem ér rá 1 hónapig a fizetés, pláne nem lakástakarékból, neki AZONNAL kell az ingatlan vételár. Visszajár a foglaló vagy nem? A világon semmit nem beszéltek még meg, de fél milliót – elég komoly jogkövetkezményekkel – már átadtak… És hát mi lesz ilyenkor az ügyvédi munkadíjjal…
A lakásvásárlás költségeibe beletartoznak az ingatlanosok is, de az hogy tudnak lakást bemutatni, nem jelenti azt hogy a szerződéshez is értenek. Letétkezelésre (pénz átvételére) pedig egyáltalán nem jogosultak, a jogszabályok kifejezetten tiltják. Kulcsfontosságú: mindig minden dokumentumba írják bele a szerződéskötés szempontjából Önöknek lényeges dolgokat: pl. fizetés legkésőbb fix időpontig vagy ha mindenféleképpen költözni akarnak egy meghatározott időpontig.
2.
Tehát kelleni fog:
- személyi igazolvány, - lakcímkártya, - adókártya (vagy legalább az adóazonosító jel) – mindegyik szerződő féltől. Én azért szeretem megkapni előre a kártyákat lehetőleg fotózva vagy szkennelve, mert amikor ügyfél vagy ingatlanos küldi, mindig van elírás, lemaradó második keresztnév, stb.
Kell még az úgynevezett energetikai tanúsítvány is, amit az eladó kötelezettsége elkészíteni az ingatlan adásvételéhez – nem tragédia ha nincs meg, mert kb. 1 hét alatt megvan és 20-30 ezer Ft-ba kerül nagyságrendileg; valójában csak a HET- karaktersorozat utáni számokra van szükség, ezt emailben is át tudja küldeni az energetikus. Alapból ugyan ezt nem kell a szerződésben rögzíteni, de a legtöbb bank megköveteli. Szükség van még villamos biztonsági felülvizsgálatra is: ez egy kicsit drágább, mint az energetikai tanúsítvány, de mivel ezen emberéletek múlhatnak, bőven megéri az az 50-100 ezer Ft, amibe kerül.
Kellenek még persze az ingatlan adatai és a fizetési ütemezés is. Azt is le lehet ellenőrizni, ha készült ingatlan energetikai tanúsítvány, csak nem emlékeznek a számára – ha tudja az ingatlan ügyvéd, hogy hol kell keresni (én tudom). A feleket a pénzmosás és terrorizmus finanszírozás megakadályozása érdekében le kell ellenőrizni az ingatlan adásvétel során, már ami az okmányaikat illeti – ezt hívjuk úgy, hogy JÜB-ölés. Nagyon ritkán ilyenkor derül ki, hogy valakinek érvénytelen a lakcímkártyája, stb. De abban biztos vagyok, hogy soha egy ingatlan ügyvéd sem nem fogott még ezzel terroristát. Ha átmennek az ellenőrzésen, akkor szoktunk azzal viccelődni az ügyfelekkel, hogy ez nem azt jelenti, hogy nem csinálják, csak azt, hogy még nem buktak le… nagy különbség ugye…
- személyi igazolvány, - lakcímkártya, - adókártya (vagy legalább az adóazonosító jel) – mindegyik szerződő féltől. Én azért szeretem megkapni előre a kártyákat lehetőleg fotózva vagy szkennelve, mert amikor ügyfél vagy ingatlanos küldi, mindig van elírás, lemaradó második keresztnév, stb.
Kell még az úgynevezett energetikai tanúsítvány is, amit az eladó kötelezettsége elkészíteni az ingatlan adásvételéhez – nem tragédia ha nincs meg, mert kb. 1 hét alatt megvan és 20-30 ezer Ft-ba kerül nagyságrendileg; valójában csak a HET- karaktersorozat utáni számokra van szükség, ezt emailben is át tudja küldeni az energetikus. Alapból ugyan ezt nem kell a szerződésben rögzíteni, de a legtöbb bank megköveteli. Szükség van még villamos biztonsági felülvizsgálatra is: ez egy kicsit drágább, mint az energetikai tanúsítvány, de mivel ezen emberéletek múlhatnak, bőven megéri az az 50-100 ezer Ft, amibe kerül.
Kellenek még persze az ingatlan adatai és a fizetési ütemezés is. Azt is le lehet ellenőrizni, ha készült ingatlan energetikai tanúsítvány, csak nem emlékeznek a számára – ha tudja az ingatlan ügyvéd, hogy hol kell keresni (én tudom). A feleket a pénzmosás és terrorizmus finanszírozás megakadályozása érdekében le kell ellenőrizni az ingatlan adásvétel során, már ami az okmányaikat illeti – ezt hívjuk úgy, hogy JÜB-ölés. Nagyon ritkán ilyenkor derül ki, hogy valakinek érvénytelen a lakcímkártyája, stb. De abban biztos vagyok, hogy soha egy ingatlan ügyvéd sem nem fogott még ezzel terroristát. Ha átmennek az ellenőrzésen, akkor szoktunk azzal viccelődni az ügyfelekkel, hogy ez nem azt jelenti, hogy nem csinálják, csak azt, hogy még nem buktak le… nagy különbség ugye…
3.
Még az adásvételi szerződés megkötése előtt érdemes tisztázni, hogy vannak-e elővásárlási joggal rendelkezők. Ezt egyrészt meg lehet nézni az ingatlan tulajdoni lapján, valamint a társasház esetén a társasházi alapító okirat tartalmazhatja. Amikor minden esetben van elővásárlási jog, az ha osztatlan közös tulajdonban álló ingatlant vásárolunk. Ennek tipikus esete a teremgarázs adásvétel és az ikerház-fél vásárlás. Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha nem tulajdonosnak kívánja egy tulajdonostárs eladni a saját részét, akkor a többi tulajdonostárs dönthet úgy, hogy ugyanolyan feltételekkel ők veszik meg. Ez különösen akkor kellemetlen, ha az elővásárlási jog egy 100 beállós teremgarázshoz kapcsolódik. Ezért az elővásárlási joggal rendelkezőket értesíteni kell, különben, azaz ha nem kaptak értesítést, akkor ha három éven belül tudják meg, hogy ingatlan adásvétel történt, akkor még mindig élhetnek az elővásárlási joggal. Sokan félvállról veszik az elővásárlási jogot, de a bírósági gyakorlat ebben sajnos elég szigorú. És nekem sem az a célom, hogy a földhivatal csak bejegyezze a tulajdonjogot az adásvételi szerződés alapján, hanem azt is szeretném, hogy Ön tulajdonos is maradjon az ingatlan adásvétele után, ne érkezzen egy elővásárlási joggal rendelkező két évvel később.
4.
Az adásvételi szerződéskötés előtt a vevő egyeztet az ügyvédjével, aki elkészíti az adásvételi szerződés tervezetét és az eladónak is megküldi. Az ingatlan adásvételek kb. felében az eladó el is olvassa és jelzi a kért változtatásokat, de gyakoribb hogy semmit nem csinálnak az átküldött szerződéssel. Természetesen ezzel sincs semmi probléma, az ingatlan adásvétel ügyvédi közreműködés magában foglalja azt, hogy a helyszínen elmagyarázom az adásvételi szerződést.
Az adásvételi szerződés tartalmát a jogszabály behatárolja, illetve ha banki hitel is van, akkor pluszban be kell tartani az adott bank követelményeit az ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatosan – ezeket a banki követelményeket szintén az ügyvéd szokta beszerezni. Pl. van olyan bank aki azt kéri, hogy ügyvédi ellenjegyzéses papír készüljön az önerő megfizetéséről, van akinek elég ha 2 tanú van rajta és így tovább… A banki kérésekkel kapcsolatosan rugalmasság szükséges az eladó oldaláról is, nem csak az ingatlan ügyvédtől, mert lehet hogy egy hiba vagy figyelmetlenség miatt módosítani kell a szerződésen. Van minden időszakban problémás bank, változó, hogy melyik, korábban pl. az OTP nagyon szőrözős volt, de már nagyon normálisak. Nekem nem derogál módosítani az ingatlan adásvételi szerződést, de elhúzza a folyamatot.
Az adásvételi szerződés tartalmát a jogszabály behatárolja, illetve ha banki hitel is van, akkor pluszban be kell tartani az adott bank követelményeit az ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatosan – ezeket a banki követelményeket szintén az ügyvéd szokta beszerezni. Pl. van olyan bank aki azt kéri, hogy ügyvédi ellenjegyzéses papír készüljön az önerő megfizetéséről, van akinek elég ha 2 tanú van rajta és így tovább… A banki kérésekkel kapcsolatosan rugalmasság szükséges az eladó oldaláról is, nem csak az ingatlan ügyvédtől, mert lehet hogy egy hiba vagy figyelmetlenség miatt módosítani kell a szerződésen. Van minden időszakban problémás bank, változó, hogy melyik, korábban pl. az OTP nagyon szőrözős volt, de már nagyon normálisak. Nekem nem derogál módosítani az ingatlan adásvételi szerződést, de elhúzza a folyamatot.
5.
Ha banki hitel is van, akkor gyakorlatilag minden esetben úgynevezett „tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogos” konstrukciót szokás alkalmazni. Mindenki látott már maffiózós filmet, amiben a szemben álló felek vitatkoznak, hogy “előbb a pénzt”, “nem, előbb a táskát” – a függőben tartásos adásvétel pont ezt hidalja át.
Ilyenkor úgy történik a szerződéskötés, hogy az ügyvédnél aláírják az adásvételi szerződést, amiben nincs benne a hozzájárulás a tulajdonjog bejegyzéséhez; a hozzájárulást egy külön papíron adja meg az eladó és ez a külön papír az ügyvédnél marad letétben. Ez azért jó, mert ha a vevő kifizeti az ingatlant, akkor az ingatlanos ügyvéd biztosan beadja a hozzájárulást a földhivatalba és a vevő tulajdonos lesz; a másik oldalról viszont: a vevő csak akkor lesz tulajdonos, ha biztosan kifizette az ingatlan árát.
Az adásvételi szerződés aláírása után az ügyvéd beadja a földhivatalba az adásvételi szerződést, ekkor kerül széljegyre – ennek az a szerepe, hogy nem lehet utána még egyszer eladni, mert a széljegyeket sorban intézik el -, illetve mikor elintézték, akkor a tulajdonjog III. részére bejegyzik a vevői jogot. Amint széljegyen van vagy már el is intézték és van bejegyzett vevői jog az ingatlanon, a vevő kifizeti az önrészt. Az önrész kifizetését az eladó elismeri írásban, ezt követően a bank zálogjogját alapító szerződést is be kell adni a földhivatalba, ha már az is széljegyen van (néhány bank bejegyzett vevői jogot kér), a bank átutalja a pénzt az eladónak. Illetve van pár bank, aki nem átutalja, hanem kiad egy úgynevezett ígérvényt arról, hogy utalni fogja.
Az eladónak innentől már csak értesítenie kell az ingatlan ügyvédet, hogy a vevő a vételárat kifizette, lehet beadni a tulajdonjog bejegyzési engedélyt. A tulajdonjog bejegyzése után a lakásvásárlás költségei pedig már csak a fizetendő lakásvásárlási illetékkel nőnek.
E-papíros benyújtás: manapság már nagyon ritkán járunk földhivatalba. A szerződéseket és a bejegyzési engedélyeket jelenleg az e-papír felületen adom be én is. Ezt követően átküldöm a vevőnek az erről szóló .krx kiterjesztésű fájlt (ezt a legegyszerűbben úgy tudja megnyitni, ha átnevezi .zip kiterjesztésre; de amúgy nincs vele dolga). A bankok általában kérik még a beadást igazoló elektronikus nyugtát, extrém esetben a feladási és a letöltési igazolást is. (Ez amúgy a rendszer meg nem értéséből ered, a .krx fájl igazolja a beadás tényét és azt is hogy mi lett beadva, hiszen rákerül az az elektronikus aláírás amivel titkosítja a rendszer, ráadásul csak a folyamat végén lehet letölteni.) Jelenleg egy komoly probléma van: ha az ügyvéd beadáskor nem menti le (bármilyen okból) a .krx fájlt, akkor azt utóbb nem lehet pótolni.
Az eladónak innentől már csak értesítenie kell az ingatlan ügyvédet, hogy a vevő a vételárat kifizette, lehet beadni a tulajdonjog bejegyzési engedélyt. A tulajdonjog bejegyzése után a lakásvásárlás költségei pedig már csak a fizetendő lakásvásárlási illetékkel nőnek.
E-papíros benyújtás: manapság már nagyon ritkán járunk földhivatalba. A szerződéseket és a bejegyzési engedélyeket jelenleg az e-papír felületen adom be én is. Ezt követően átküldöm a vevőnek az erről szóló .krx kiterjesztésű fájlt (ezt a legegyszerűbben úgy tudja megnyitni, ha átnevezi .zip kiterjesztésre; de amúgy nincs vele dolga). A bankok általában kérik még a beadást igazoló elektronikus nyugtát, extrém esetben a feladási és a letöltési igazolást is. (Ez amúgy a rendszer meg nem értéséből ered, a .krx fájl igazolja a beadás tényét és azt is hogy mi lett beadva, hiszen rákerül az az elektronikus aláírás amivel titkosítja a rendszer, ráadásul csak a folyamat végén lehet letölteni.) Jelenleg egy komoly probléma van: ha az ügyvéd beadáskor nem menti le (bármilyen okból) a .krx fájlt, akkor azt utóbb nem lehet pótolni.
6.
GYAKORI HIBÁK INGATLAN ADÁSVÉTELNÉL
EZEKRE IS FIGYELJEN
- Eladóként nézesse át az adásvételi szerződést ügyvéddel is (amennyiben nem az Ön ingatlanos ügyvédje készíti), főleg ha járatlan ilyen ügyekben;
- Informálja le rendesen a lakást/házat, menjen oda több napszakban, beszéljen az ott lakókkal, közös képviselővel, szomszédokkal – megtörtént eset volt, hogy a küszöbön volt egy 120 millió forintos per egy lakástakarékpénztárral, mert az előző közös képviselő lelépett a pénzzel (pontosan ezért árulták a lakást);
- Ha cégtől vesz ingatlant, mindig figyeljen hogy ÁFA-köteles e az ingatlan adásvétel (ez nem csak attól függ, hogy a cég ÁFA körbe tartozik-e);
- Ha osztatlan közös tulajdon, akkor ellenőrizze a használati megállapodás meglétét;
- Figyeljen oda arra, hogy kinek van elővásárlási joga; (kattintson ide, ha érdekli az elővásárlási jog)
- Határozzák meg az adásvételi szerződésben, hogy milyen bútorok maradnak a lakásban (pl. beépített konyhabútor) és hogy kiürített állapotban kell-e átadni;
- Lehetőleg ne adják addig birtokba az ingatlant, amíg nincs teljesen kifizetve (rém kellemetlen úgy értesülni arról, hogy a bank nem ad kölcsönt, hogy már szét van verve a lakás a felújításhoz… …szintén megtörtént eset…)
GYIK
Ha már a megvan a kiválasztott ingatlan és ekkor keresnek meg, akkor körülbelül 2-5 munkanap alatt (leterheltség függvényében) készül el az ingatlan adásvételi szerződés. Ezt követően az eladó is többnyire átnézeti a saját ingatlanos ügyvédjével, majd keresünk egy időpontot az aláírásra. Ha banki hitel is van, akkor kb. 2-3 hónapos átfutással lehet számolni mire utal a bank (ettől rövidebb határidőt én nem szeretek meghatározni). Ha a bank utalt, illetve ha kölcsön nélküli az adásvétel, akkor Ön kifizette, a bejegyzési engedély bemegy a földhivatalba, aminek az elintézési határideje 60 nap. Soronkívüli ügyintézéssel 30 nap. De most elég nagy csúszások vannak a rendszerben, nem ritka az akár fél éves földhivatali ügyintézés sem.
Kötelező elem a legtöbb ingatlan adásvételi szerződésnél energetikai tanúsítvány, amiről itt olvashat. Mivel jogszabály szerint kötelező, én ingatlanos ügyvédként nem tehetek az ingatlan adásvételi szerződésre ellenjegyzést, ha nincs meg. Ez nem választás kérdése.
Ennek a „trükknek” jogszabályi alapja nincs – erről itt írtam részletesen. Adásvételnél 4% az illeték, ha haszonélvezetet is alapítanak, akkor a haszonélvező és a tulajdonos között oszlik meg az illeték, de nem tűnik el. Sok ügyvéd megcsinálja, de én csak olyan megoldásokat választok, ami miatt 5 év múlva sem kopogtat az adóhivatal. Ennek kifejtését itt találja. Tehát röviden: ennek az a menete, hogy elmegy egy másik ügyvédhez.
Nem kell rávennie, az eladáshoz nem kell a haszonélvező hozzájárulása. Persze ha nem mond le a haszonélvezeti jogról, akkor az rajta marad az ingatlanon, hiába veszi meg az új tulajdonos. A haszonélvezeti jogról ide kattintva olvashat.