Elbirtoklás: ingatlan megszerzése fizetés nélkül

elbirtoklás
Facebook
LinkedIn

Elbirtoklás vagy adásvétel?

Elbirtoklás segítségével nagyon kevesen szereznek tulajdont. Egy adásvétel menete kissé más, sokkal egyszerűbb, ugyanakkor nem lehetetlen elbirtokolni. Érdekes, hogy az elbirtoklásról szoktak hallani laikusok is, csak a pontos feltételeit nem tudják. Azt igen, hogy  összefügg azzal, hogy mennyi ideig birtokolták az ingatlant.

Ha az időmúlás másik joghatása, az elévülés érdekli, akkor kattintson ide.

Elbirtoklás feltételei

A jóhiszeműség nem feltétel, hiszen nyilvánvalóan tudom hogy nem az enyém az ingatlan. Az ingatlanok elbirtoklásához arra van szükség, hogy valaki megszakítás nélkül, legalább 15 évig, sajátjaként birtokolja az ingatlant. Ezt követően van arra esélye, hogy kérje az elbirtoklás megállapítását.

A megszakítás nélküli birtoklás

Ez a követelmény pont nem annyira magától értetődő, mint ahogy sokan gondolják. De első körben elegendő azt tudni, hogy az elbirtoklásnak folyamatosnak kell lennie. Nem elegendő, ha az első és az utolsó évben csinálok úgy, mintha tulajdonos lennék: a külvilág számára folyamatosan úgy kell hogy tűnjön, nekem valami keresnivalóm van ott, azt kell gondolniuk, hogy én vagyok a tulajdonos.

Ha az igazi tulajdonos közben tiltakozik az elbirtoklással szemben vagy más módon ő maga tulajdonosként csinál valamit, akkor az elbirtoklást újra kell kezdeni. Az ugyanis megszakad. Így újra 15 évig kell birtokolni a tulajdonszerzéshez.

15 év elbirtoklási idő

15 évnek kell eltelnie ahhoz, hogy az elbirtoklás bekövetkezzen. Az elbirtoklási időt alapvetően elég gyengén szokták dokumentálni. Tipikusan tanúkat szoktak hívni, hogy igazolják az elbirtoklás kezdeti idejét. Nem kell nagy dolgokra gondolni: akkor kezdtük el nyírni a füvet a telken, akkor építettünk kerítést, stb. Nem is a konkrét dátumokra szoktak emlékezni, hanem valami időponthoz kötik: „Amikor március 15-én havazott, már az övé volt a telek” vagy „mikor András napkor disznótoroztunk, a telekről jött át segíteni”, stb.

Ha most vág bele elbirtoklásba, érdemes valamilyen módon dokumentálni a dolgot, mert 15 év múlva már nehezebb lesz. Ez lehet fotó a tereprendezésről, egy nyilatkozat, stb.

Sajátjaként birtoklás

A sajátként történő birtoklás azt jelenti ami a neve is. Nem azért nyírja le a füvet, mert bérli valakitől. Nem azért javítja meg a lámpát, mert a szomszéd megkérte. Hanem mert – legalábbis úgy csinálunk mintha – sajátja. Elbirtoklásnál legtöbbször nem is tudják a szomszédok, gyakran kiderül, hogy ők azt hitték hogy az elbirtokló megvette a telket.

A sajátjaként birtoklás azt is jelenti, hogy nem lehet bérleti vagy más jogviszony az ingatlanra. Hiszen furcsa lenne, ha 15 év bérleti idő után elbirtokolná a bérlő az ingatlant.

Elbirtoklás menete

Bár a legtöbb esetben pert indítanak, ez nem feltétlen kell. Ha a tulajdonos elismeri az elbirtoklást, akkor ebben meg is lehet állapodni: ott annyit írnak a papírba, hogy az elbirtokló elbirtokolta, ezt a tulajdonos elismeri. És a földhivatalban átírják az új tulajdonos nevére az ingatlant.

Perindításnál alapvetően kettő probléma szokott lenni: tipikusan külföldre távozott tulajdonosoknál (akik már jó régen születtek) sok bíróság szokta kérni, hogy igazolják azt, hogy a tulajdonos még él, a másik probléma, ha megszűnt cég a korábbi tulajdonos, akkor jelenleg nincs kit perelni. Véleményem szerint annak igazoltatása, hogy a tulajdonos még él jogellenes, hiszen az ingatlan-nyilvántartás közhiteles, amíg nem bizonyítják az ellenkezőjét (ha meghalt volna, akkor rendelkezni kellett volna az ingatlan tulajdonjogáról). 

A megszűnt cég problémája is összefügg azzal, hogy miért igazoltatja a bíróság, hogy él a tulajdonos: a magyar perjog szerint csak olyan személyt lehet perelni, akinek van jogképessége. Akinek nincs jogképessége, azt gondnok sem képviselheti, hiszen – a jog szerint – nem létezik az a személy, akit képviselni kell. Ha megszűnt cég volt az ingatlan tulajdonosa, akkor a jelenlegi szabályozás szerint nem lehet elbirtoklást megállapíttatni.

Ha ugyanis olyan ingatlan kerül elő, aminek megszűnt cég volt a tulajdonosa, akkor egy úgynevezett vagyonrendezési eljárást lehet lefolytatni. Ami egy nemperes eljárás, ahol nem lehet kérni az elbirtoklás megállapítását. Csak a dolog árverezését lehet kérni. De ott semmire nem megyünk az elbirtoklással: ki kell fizetni.

Nagyon ritka tehát, amikor lehet ingatlant elbirtoklással szerezni. De nem is egyszerű, így ha ilyenben érintett, mindenféleképpen kérje szakérőt segítségét.

A honlap további használatához a sütik használatát el kell fogadni. További információ

A süti beállítások ennél a honlapnál engedélyezett a legjobb felhasználói élmény érdekében. Amennyiben a beállítás változtatása nélkül kerül sor a honlap használatára, vagy az "Elfogadás" gombra történik kattintás, azzal a felhasználó elfogadja a sütik használatát.

Bezárás