Építész szakértő ingatlanvásárláskor
Építész szakértő nélkül is lehet ingatlan adásvételi szerződést kötni, csak nem érdemes. Az adásvételi ügyvéd sok segítséget tud adni, de nem tudunk kimenni az ingatlant megnézni és műszaki szakvéleményt adni. A cikk írásakor a magyarországi nettó átlagkereset kicsivel alatta van a 400 ezer forintnak. Békés megyében az átlag ingatlanár 20,2 millió forint. Azaz még egy országos szinten inkább olcsónak számító ingatlanért is több mint 4 évet dolgozik valaki, ha átlagfizetésből él – és akkor még nem evett vagy ivott semmit.
Az élet egyik legnagyobb beruházása, így érdemes jól megnézni, hogy mit vásárol az ember. Ezt csak egy építész-statikus tudja megmondani – vagy még ő sem.
Megtekintett állapotban
Gyakran kérik beleírni az ingatlan adásvételi szerződésbe – többnyire eladók vagy adásvételi ügyvédjük -, hogy a vevő az ingatlant megtekintett állapotban vásárolta meg. Hogy ez mit is jelent, arra már legtöbbször nem tudnak vásárolni. Valójában ennek a mondatnak semmi értelme, így nyilván nem okoz problémát beleírni.
Egyértelmű, hogy a látható, nyilvánvaló hibákért az eladó nem felel. Tehát ha csupa füst és égett szaga van a konyhai falrésznek, akkor később nem lehet verni az asztalt, hogy ezért kompenzációt kér a vevő. Hiszen a szerződéskötéskor látta. Ez a „megtekintett” mondat nélkül is így lenne.
A probléma azokkal a dolgokkal van, amiket nem látott a vevő (esetleg az eladó sem tudott róla), de a vevő döntését érdemben befolyásolták volna.
"Én ezt nem tudtam, sosem laktam itt..."
Főként öröklött ingatlanoknál fordul elő, hogy az eladó valóban nem tud érdemben sokat az adott ingatlanról. Ők azok, akik gyakran kérik beleírni az ingatlan adásvételi szerződésbe, hogy nem vállalnak semmiféle felelősséget. Ilyenkor udvariasan felajánlom, hogy akkor majd én vállalok minden felelősséget az ingatlanért. Vagy RIhanna, a híres énekesnő. Ilyenkor belátják, hogy valóban nekik van talán a legtöbb közük az ingatlanhoz, így ők fognak felelni érte.
Elég tipikus hibajelenség: idős nyugdíjas egyedül élt az ingatlanban. Miután meghalt, nem használta senki. Mikor a vevők beköltöznek, elkezdenek zuhanyozni, stb. elkezd irgalmatlanul penészedni. Korábban lehet hogy kiszellőzött, stb. Már ki van fizetve, mindenkinek csak a baj lesz abból, ha elkezdjük firtatni, hogy látni kellett volna-e a hőhidasságot vagy sem.
De láttam már olyat is, hogy gyönyörű nagy nappalit szerettek volna a vevők. Majd kiderült, hogy tartófalról van szó a konyha és a nappali között, így azt nem fogják kibontani, csak 5 milliós többletköltséggel.
Utolsó példa: minden tekintetben kiváló házat vásároltak azzal, hogy még bővítik egy szobával, mert nagy a telek, elfér. Igen, nagy volt a telek, mert két helyrajzi számon volt, de az a telek ahol a ház volt, már maximális százalékban beépítve. Így nem kerülhetett oda szoba.
Mit csinál egy építész szakértő?
Egy építész-statikus szakértő átnézi a fő tartószerkezeteket, elmondja, hogy mik a tipikus hibák, amik egy – a megtekintetthez hasonló – ingatlannál előfordulhatnak. Esetleg ki is szúr valami hibát, s elmondja ennek a költségvonzatát. Nem kell tökéletes ingatlan vásárolni, de mindenkinek jobb, ha minden lényeges körülményt bele tud kalkulálni a vevő.
Rutinos szakértő meg tudja mondani hogy jó eséllyel mekkora szigetelés van pl. az aljzatban, át lehet-e alakítani padlófűtésessé az ingatlant, szabályosak-e az ablakok és így tovább.
Komoly szakértő rendes írásbeli anyagot ad át. Ez jó a vevőnek is, mert egyrészt akár alkudni is tud ezáltal az árból. De azt gondolom, hogy jó az eladónak is, mert nem kell attól tartania, hogy fél év múlva beperli a vevő, mert kiderül, hogy mégsem tégla az egész ház, hanem van ahol vályog pl.
Ingatlan Podcast: Jogról, érthetően
Mennyibe kerül?
Az adásvételi szerződés elkészítése pénzbe kerül. Az ingatlanosnak is fizet, sok esetben több millió forintot (attól még hogy az eladó adja oda neki, pont annyival magasabb a vételár, mint az ingatlanos jutaléka). Az ingatlan átnézése az esetek nagyobb részében 100 ezer forinttól kevesebb pénzbe kerül.
Jöhet a kérdés, hogy de mi van akkor, ha nem veszi meg az ingatlant, mert talál valamit? Akkor a legjobb helyre ment a 100 ezer forint. Sokkal többet bukott volna minden máson, a bíróságra mászkáláson, egy rossz ingatlan felújításán, stb. Az építész szakértő tehát az egyik legjobban megtérülő beruházás.
Gondoljon bele: venne olyan ingatlant (vagy bármit), amiről egy hozzáértő lebeszélni? Na ugye hogy nem. Nyilván csak olyan ingatlanhoz érdemes kihívni, ami már az első két szűrőn átment, de ne érezzék hülyén magukat miatta: a legtöbben 1-2 ingatlant vásárolnak maximum életük során. Nem várható el, hogy legyen tapasztalatuk abban, hogy mit kell nézni. Ha pedig nincs baja az ingatlannak, pont a tapasztalatlanság miatt jól esik a vevőknek a megerősítés, hogy jó vétel lesz.
Ingatlan adásvétel profiknak
Az a tapasztalat, hogy a legnagyobb körültekintés hozza a legnagyobb elégedettséget. Az ingatlan adásvételi szerződés sok dologtól meg tudja menteni az ügyfeleket. Önmaguktól viszont nem.
Mikor ne hívjanak építész szakértőt?
Ha mindegy mit mond. Csak a szájízük lesz rosszabb. Volt egy ügyfelem, Ő is és a felesége is beleszeretett egy műemléki ingatlanba. Biztos hogy voltak benne aknák. Kicsit győzködték magukat, próbáltak kifogást keresni, de látszott rajtuk, hogy reménytelenül beleszerettek az ingatlanba és megbánták volna ha nem veszik meg. Náluk kár fokozni a bizonytalanságot, mert a döntést már úgyis meghozták, csak meg kell békélniük vele.