Ingatlan értékesítés adózása alapok
Ingatlan értékesítés adózása akkor merül fel, ha lakást vagy házad adott el. Sokan keverik, de jó sorvezető: ha vásárol, akkor illetéket kell fizetni. Ha elad, akkor SZJA-t (személyi jövedelemadót). Vagy nem, mert valami mentessége van. Ha már legalább ennyit tud, akkor legalább jól tud kérdezni akár az adásvételi ügyvédtől, akár adótanácsadótól, akár könyvelőtől. Vagy legrosszabb esetben a NAV-tól.
Bár nem része az ügyvédi munkadíjnak ingatlan adásvétel esetén, az alapvető tudnivalókat ott is el szoktam mondani. De nem tudunk ott helyben minden kedvezményt, stb. kiszámolni. Már csak azért sem, mert általában az eladók nem szeretik elmondani az adásvételi szerződés megkötésekor, hogy mennyiért vették az ingatlant.
Ingatlan eladás jövedelme - az idő számítása
Nagyon nehéz elkezdeni az ingatlan eladás adókötelezettségei leírását. De talán abból érdemes kiindulni, hogy mikor keletkezik jövedelem ingatlan értékesítésekor? Az időpont, azaz a jövedelem megszerzésének időpontja az a nap, amikor a szerződést a földhivatalba benyújtják. Ezért nem mindegy, hogy pl. év végén decemberben vagy pedig január első hetében visszük be. Ezzel akár meg is lehet úszni az adófizetést vagy kevesebbet kell fizetni, erről részletesebben írok lent.
Az sem mindig egyértelmű, hogy mikor számít megszerzettnek az ingatlan: alapvetően itt is az ingatlan adásvételi szerződés földhivatali benyújtása az irányadó. Hogy mikor adták be a földhivatalba, az látszik a tulajdoni lapon. Hogy hogyan kell értelmezni az ingatlan tulajdoni lapot, azt ide kattintva tudja elolvasni. Szerencsére itt alapvetően csak naptári éveket kell nézni. A naptári év pedig kiderül a „bejegyző határozat” rovatnál szereplő ügyszámból.
Örökölt ingatlannál más a helyzet: mivel a magyar öröklési jog szerint már a halál pillanatában átszáll a hagyaték, a megszerzés időpontja az örökhagyó halálának időpontja. Így legalább ebből a szempontból nem jelentenek problémát az elhúzódó hagyatéki eljárások.
Bevétel vagy jövedelem számítása
Ingatlan értékesítés adózása szempontjából fontos, hogy a bevétel és a jövedelem nem ugyanaz. A bevétel az a pénzösszeg, amit kapunk az ingatlan adásvételkor. A bevételből levonva a költségeket kapjuk meg az ingatlan értékesítés jövedelmét. SZJA-t a jövedelem után kell fizetnünk, nem pedig a bevételből.
Mik lehetnek költségek? A megszerzésre fordított összeg és az ezzel összefüggő más kiadások, az értéknövelő beruházások. Itt annyi a kivétel, hogy amit elszámoltunk máshol (pl. vállalkozásban) költségként, azt nem lehet itt is levonni.
A megszerzésre fordított összeg általában az ingatlan vételára, amennyiért vásároltuk. Plusz az ügyvédi költség, plusz az ingatlanközvetítő díja. Az ajándékozott ingatlan értékesítése esetén a megszerzésre fordított összeg az eladás értékének 75%-a, ott más költséget nem lehet figyelembe venni.
Elszámolható még az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás, ezt azonban minden esetben számlával kell igazolni, a NAV nem fogadja el költségként, ha nincs róla számla. Ennek szerintem amúgy nincs jogszabályi alapja, de ebben következetes a gyakorlat. A jövedelem számítása tehát így néz ki:
Jövedelem = Bevétel – Megszerzésre fordított összeg – Értéknövelő beruházások összege
Ha van jövedelem (mert a bevételből levonva a fenti két tételt, még mindig pozitív a szám), akkor keletkezhet adófizetési kötelezettség. Például ha kevesebbért adjuk el, mint amennyiért vettük, akkor nincs jövedelem, így adófizetési kötelezettség sem lesz.
A tulajdonban tartás - az 5 éves szabály
Ingatlan értékesítés esetén a jövedelem, mint figyelembe vehető adóalap sávosan csökken. Minden évben egyre kisebb összeg lesz az adó alapja. Hogy egyszerű legyen, egy táblázattal szemléltetem, hogy hogyan csökken a jövedelem figyelembe vett összege. Segítségképpen oda írtam évek szerint is, az ott írt év a földhivatali benyújtás dátumát jelöli.
Úgy vettem, hogy a megszerzett ingatlant 2023-ban értékesítik.
Ha az ingatlan megszerzésének éve
2023. (0. év)
2022. (1. év)
2021. (2. év)
2020. (3. év)
2019. (4. év)
2018. (5. év)
Akkor a jövedelemből az adóalapba
100%
100%
90%
60%
30%
0%
számít bele.
Tehát ha 2020-ban vásároltunk 50 millió Ft-ért egy ingatlant, amit 2023-ban 60 millió Ft-ért adtunk el, akkor a jövedelem 10 millió Ft. Ebből a 10 millió Ft-ból viszont csak 60% része az adóalapnak, így csak 6 millió Ft jövedelem után kell adóznunk, nem pedig 10 millió Ft után.
Ha várnánk még 2 évet és csak 2025-ben adnánk el, akkor már adómentes lenne az értékesítés, mert 5 év után 0% lesz az adóalap.
Ingatlan eladás adó mértéke
A fentiek szerint számított jövedelem után 15% SZJA-t kell fizetni. Az adót bevallani a normál SZJA bevallásban kell és az annak a benyújtására rendelkezésre álló határidőig be is kell fizetni – vagy részletfizetést kérni rá.
Ha nem származott a fentiek szerint számított adóköteles jövedelem az ingatlan értékesítéséből, akkor azt nem is kell szerepeltetni az adóbevallásban.
Elvileg méltányosságot is lehetne kérni, azaz mérséklést vagy elengedést, ha az értékesítésből származó jövedelemből másik lakóingatlant vásárolnak, de ezt nem nagyon szokták megadni.
Ha elfelejtik bevallani az így keletkező jövedelmet, akkor a bevallási időszakot követő 5. adóév végéig (tehát 2023-as értékesítés esetén 2029. december 31-ig) állapíthatja meg a NAV a fizetendő SZJA-t és a büntetést, tehát sokára jár le a kötelezettség.
Ha 2 naptári éven belül sorozat-jelleggel értékesítenek ingatlant, azaz legalább 4 ingatlan eladnak, akkor ÁFA-fizetési kötelezettség is felmerülhet, ezzel kapcsolatosan szintén érdemes ügyvéddel, könyvelővel vagy adótanácsadóval konzultálni.