Tulajdoni lap - mi is ez?
Tulajdoni lap: a legtöbben akkor kerülnek kapcsolatba, amikor ingatlan adásvételi szerződést kötnek. Az ingatlanos ügyvéd letölti a tulajdoni lapot, mert ez alapján tudja ellenőrizni az ingatlan paramétereit és a tulajdonosokat. És persze az esetleges korlátokat is. A folyamatról ide kattintva bővebben is olvashat. Más témában a másik honlapomon is találhat információt.
Röviden – félig magyarul – a tulajdoni lap tartalmazza az ingatlan releváns tulajdonságait és a jogilag jelentős tényeket. A mostani bejegyzés a 2022. októberi állapotot tartalmazza, később ez a cikk változni fog, mikor hatályba lép az ingatlan-nyilvántartási törvény. (Ez még sokszor változhat, ezért szándékosan nem írok konkrét dátumot.)
Hogy juthatunk hozzá? Mi az hogy nem hiteles?
Interneten vagy földhivatalban. Idén december 31-ig még elérhető online az úgynevezett „nem hiteles” tulajdoni lap, ez valójában ugyanaz, mint a hiteles. Egy kivétellel: a hiteles tulajdoni lap az előző nap végi állapotot mutatja. Tehát ha én reggel beadok egy kérelmet a földhivatalba, délután letöltök egy hiteles tulajdoni lapot, akkor még nem látszódik széljegyen. Ha nem hiteles tulajdoni lapot töltök le, az igen – ezért ingatlan adásvételnél mindig nem hiteleset töltöttünk le eddig, az mutatta a frissebb állapotot.
Eddig évente 2 alkalommal internetről ügyfélkapu segítségével ingyen letölthetett kettő darab tulajdoni lapot.
A megszűnt nem hiteles tulajdoni lap helyett már csak hiteles lesz, aminek a díja 3 ezer Ft lesz. A nem hiteles tulajdoni lap díja korábban 1 ezer Ft volt. Egy ingatlanos ügyvédnek az adásvételhez kettő tulajdoni lapot kell letölteni: egyet a tervezet elkészítéséhez, egyet pedig az ingatlan adásvételi szerződés aláírásának napján. Ez eddig 2 ezer Ft volt, most 6 ezer Ft lesz. Mivel én nem külön fizettetem az ügyfelekkel, hanem bele van építve ennek a díja az adásvétel ügyvédi munkadíjba, így sajnos árat kell majd emeljek.
Hogy néz ki egy tulajdoni lap?
Viszonylag egyszerű a felépítése:
- Az ingatlan települése, helyrajzi száma, címe
- A széljegyek
- A tulajdoni lap I. része az ingatlan leíró adataival
- A tulajdoni lap II. része a tulajdonosokkal
- A tulajdoni lap III. része a jogokkal, terhekkel és jelentős tényekkel
1. Az ingatlan települése, helyrajzi száma, címe
A település viszonylag magától értetődő. Utána következik annak leírása, hogy az ingatlan belterület, külterület vagy zártkert. A vevőknek általában ez sokat nem mond, de építésügyi előírások miatt lehet jelentősége. Ha nem belterület, akkor előfordulhat, hogy egyáltalán nem lehet rá építkezni, erre mindig figyeljenek oda.
A helyrajzi szám azonosítja az ingatlant. Érdekesség, hogy anno mikor bevezették a telekkönyvet (19. század), kellett egy fix pont, hogy honnan induljon a számozás. Mivel a városközpontban többnyire volt katolikus templom, a számozást onnan indították és haladtak kifelé. Ezért van az, hogy a városközpont/templom környékén alacsonyak a számok rendszerint, kifelé haladva pedig egyre nagyobbak. A számozás telekrendezés esetén változhat, ez időnként szokott bonyodalmat okozni, ha régi szerződések kerülnek elő.
Az ingatlan címe (amit természetbeli címnek nevezünk) következik a helyrajzi szám alatt. Amennyiben újonnan nyitott utcáról van szó, gyakran szerepel a „címképzés alatt” felirat, utcanév és házszám nélkül. Ezt az önkormányzatoknak kell intézniük, nevet kell adni az utcának, stb. Szintén gyakran szerepel a tulajdoni lapokon a „felülvizsgálat alatt” jelzés a cím mellett. 8 éve változott ugyanis az ingatlanok számozására vonatkozó jogszabály, de az önkormányzatok gyakran nem értek még a végére. Nem kell legtöbbször nagy dolgokra gondolni, csak pl. megszűnt a /1., /2. és hasonló jelölés, helyette „A. ép.”, „B. ép.” és hasonlókat kell alkalmazni. Ingatlan adásvételnél ez nem jelent problémát.
2. A széljegyek
A széljegy akkor kerül rá a tulajdoni lapra, amikor valamit beadnak a földhivatalhoz, aznap széljegyre kell kerülnie. Ennek azért van jelentősége, mert a széljegyeket csak sorrendben lehet elintézni, így ha például kétszer adnák el ugyanazt a házat, az lenne a tulajdonos, aki előbb széljegyre kerül. Az egy komoly földhivatali hiba – ami szinte soha nem fordul elő – ha nem sorrendben intézik el a széljegyeket.
A sorrend a beadványok elintézésének rangsora. A fenti képen látható, hogy írja is hogy széljegy, utána az ügyszámot és hogy mire irányul a széljegy. Az elintézési sorrenden lehet módosítani, ezt nevezzük rangsorcserének, de ehhez minden érintettnek hozzá kell járulnia. Néhány éve úgy módosult a jogszabály, hogy a zálogjog és még néhány teher törlését akkor is elintézik rangsorcsere nélkül, ha ezt külön nem kérik, mivel a törléshez kell úgyis a jogosult hozzájárulása, a törlés pedig más jogát nem sérti.
A kérelem addig marad széljegyen amíg el nem intézik (a legtöbb eljárásra 60 nap a földhivatal határideje): helyt nem adnak neki vagy el nem utasítják.
A legtöbb tulajdoni lapon nincs széljegy, így ne keressék. Ha nem látják ott ahol a képen, akkor nincs.
3. A tulajdoni lap I. része az ingatlan leíró adataival
Az I. részben találhatók az ingatlan leíró adatai. Ami Önöknek fontos lehet, hogy szerepel-e a „kivett” szó a megnevezésben. A másik ehhez kapcsolódó dolog hogy a „kat.t.jöv.k.fill.” oszlopban 0 legyen az érték. Ha az az érték nem 0 – vagy ha az ingatlan tanya – akkor a termőföldforgalmi törvény hatálya alá tartozik az ügylet. És akkor speciális biztonsági okmányon kell szerződni és egyéb finomságok. Tehát sok macera. Én ilyen ügyletet – az ügyvédek egymás közt „zöldpapíros” szerződésnek hívják, mert a biztonsági okmány zöld – nem is vállalok.
Ha „lakás” vagy hasonló a megnevezés, akkor biztosan rendben van. CSOK-nál és más állami támogatásoknál fontos, hogy ha például úgy szerepel a tulajdoni lapon, hogy „kivett lakóház, udvar, gazdasági épület”, akkor a gazdasági épületre a támogatásokat nem lehet igénybe venni. Azok értékét külön bele kell írni a szerződésbe, stb. Illetve gyakori hiba még hogy nem tudják: hiába CSOK-oznak, az ingatlanon lévő garázsra nem vonatkozik az illetékmentesség. Erre figyeljenek oda.
Számunkra itt egy lényegi információ van még, ez az ingatlan területe, amit m2-ben adnak meg – ezt az adatot kell feltüntetni az úgynevezett B400 adatlapon. Ha az ingatlan nem önálló épületet jelöl, akkor a tulajdoni lapról nem derül ki, hogy hány m2 a felépítmény.
4. A tulajdoni lap II. része a tulajdonosokkal
A II. részben találjuk meg a tulajdonosokat, sorszámozva. A leírás a tulajdoni hányadukkal indul, illetve leírják, hogy mikor érkezett a bejegyzés alapjául szolgáló irat a földhivatalba. Ennek azért van jelentősége, mert az adózásnál az SZJA törvény a földhivatali érkezést számolja, akkor is ha később kerül sor a tulajdonjog bejegyzésére. 5 éven belüli eladás esetén akár az adómentesség is múlhat azon, hogy pl. decemberben beadták-e még az iratot vagy csak januárban.
Ha több tulajdonosa van az ingatlannak, akkor itt láthatjuk a többi tulajdonos adatait (címét, stb.). Ennek azért van jelentősége, mert az itt szereplő címekre kell nekik küldeni az értesítést, ha másoknak szeretnénk eladni a mi részünket. Nekik ugyanis törvényen alapuló elővásárlási joguk van. Erről itt írtam részletesen.
Itt egy dologra kell figyelni: ha teljes másolatot kérünk le (nem pedig szemlét), azon látszódnak a régi tulajdonosok is. Az gyanús lehet, ha túl sűrűn váltakoztak a tulajdonosok, ahogyan az is, ha valaki nagy hirtelen adja el az ingatlant.
5. A tulajdoni lap III. része a jogokkal, terhekkel és jelentős tényekkel
A tulajdoni lap III. része a terhek színtere. Itt találhatók a zálogjogok, elővásárlási jogok, elidegenítési és terhelési tilalmak, stb. Ugyancsak itt találhatók a korábbi – az adott ingatlanra vonatkozó – elutasító határozatok jelzései.
Ami minket érdekel itt, az tipikusan a haszonélvezeti jog, továbbá a zálogjog vagy végrehajtási jog, s az esetleges elidegenítési és terhelési tilalom. Fontos, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom kivételével nincs kizárva, hogy megvegyük az ingatlant, csak más a procedúra. Először tehermentesíteni kell az ingatlant. Ez tipikusan az első vételárrészletből szokott történni, amikor már széljegyen található a szerződés.
Fontos és nem ritka hiba: időnként csak zálogjog van teherként feltüntetve, elidegenítési és terhelési tilalom nem. Ebből le szokták vonni azt a hibás következtetést, hogy akkor szabadon lehet adni-venni az ingatlant. Csakhogy – bár hiába nincs ilyen tilalom bejegyezve – gyakorlatilag az összes kölcsönszerződésben szerepel, hogy ilyenkor a bank felmondhatja a kölcsönszerződést. Tehát az, hogy nincs rajta elidegenítési és terhelési tilalom, nem jelenti azt, hogy szabadon lehet adni venni.
Szolgalmak, vezetékjog és társai
Azért vettem ezeket külön, mert ezek olyan terhek, amiket nem lehet töröltetni az adásvétel előtt. Ezektől ugyanakkor megijedni sem kell: az Eladót is terhelték ezek a kötelezettségek, s a legtöbbnek minimális a hatása. Pl. a vezetékjog elég sokszor csak védőtávolságot jelent az utcán futó villanyvezetéktől, ahova egyébként sem építkeznének. Ettől függetlenül jó tisztában lenni, hogy pontosan mi ezeknek a jogoknak a tartalma. Erre mindig kérdezzenek rá.